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　　过去的房地产开发，不论是最初的“居者有其屋”，还是后期的提高生活质量和居住品质，其开发模式都主要是由开发商按照其设想成批建房，再面向大众销售。这种模式的确可以在短期内进行大规模的开发建设，快速满足广大消费者对房地产产品的需求。但随着房地产的成熟发展，这种简单模式也暴露出其先天不足。首先，是开发商并不与最终的终端消费群体直接接触，开发商个人意愿或策划商简单粗放的市场调查也不完全代表终端消费者的真实需求。其次，是开发项目都以自我为中心，较少考虑对社会、城市、以及相邻社区的影响。单个项目品质即便得到保证，也并不意味着社区或城市环境及建筑品质的一定提升。第三，受利益最大化目的的驱动，最终产品的价格存在虚高、炒作成分。最后，由于政府对产品贷款利率、首付额度等指标的控制，减少了投资、投机型消费需求，产品存在一定的供过于求或商品房空置率增高的风险。因此，将买方与卖方完全割裂的房地产开发模式也仅仅是房地产发展初期的产物，也是短时间内大规模开发的产物。在房地产的发展过程中，终究会面临被淘汰的命运。西方发达国家的房地产发展经验也从侧面验证了这一点。
　　从国内房地产的现实情况来看，旧有的以开发商居绝对主导地位的开发模式在未来几年内仍将是主流。但其他开发模式也在市场上有了初步的实践尝试。进入2005年，多元化开发模式的格局将进一步明朗化。而且很多新型的开发模式都是旧有开发模式的进化、调整或补充，对房地产业具有积极的推动意义。其中包括定制开发模式、持有型物业开发模式、住宅合作社，以及社区参与开发模式等。
　　定制开发模式在发达国家是一种普遍的开发模式，已形成一整套相当成熟的经验和操作流程。在各种居住类房地产开发中广泛运用。开发商按照终端消费者的意愿确定产品类型及建造实施，能充分满足消费者的个性化要求。国内市场上，虽然定制开发在政策、法规操作程序等方面还存在一些障碍，但近期定制开发已经在高端物业，如别墅等方面取得突破，万通筑屋就是业内较有影响力的先行者。
　　持有型物业开发模式的最大特点在于最终产品不是完全面向消费者销售，而是由开发商自身持有并经营，以获取回报。而且这种回报是相对长期、稳定的，虽然其利润率有可能偏低。国外及中国香港地区很多大型地产集团所开发的物业都已持有为主。这需要开发商本身具有极强的资金实力和经营管理物业的能力。国内一般开发商并不具备这方面的能力，更着重于在短期内销售出去而获利。但房地产受到土地供应的限制，并不是永远都有足够的新项目可以开发，因此这类开发商的可持续开发很难得到保证。这也是促使国内一些大型开发商开始将关注的目光投向持有型物业，特别是在商业地产、酒店、写字楼地产中，持有物业将是大势所趋。
　　住宅合作社实际上就是个人集资建房。在中国的城市化进程中，最初主要由农民、小城镇居民为了控制住房成本，减少投入在相关政策的许可下，自发形成的一种住宅开发模式，多为小规模的中低档住宅。随着商品房价格的日益攀升，这种开发模式也开始在大城市中出现，甚至包括北京、上海、成都等特大型中心城市。其对于抑制房价的无限高涨具有很强的市场调节作用。参与集资的消费者除了能得到住房价格的实惠外，在产品需求方面还有相当成分的定制意味。因此，如果在政策保护与引导下，通过住宅合作社机制的规范化、法律化整合，个人集资将会成为房地产市场上一种具有很强生命力的开发模式。
　　社区参与的开发模式最早出现在上世纪七十年代的美国，强调了开发主体与政府、社区或民间团体、邻区社团等多方的协同参与。能最大限度的体现公众利益和开发商利益的协调平衡，同时也使城市风貌、社区建筑、各种配套服务设施等诸多影响开发项目品质的因素得到综合考虑。这种开发模式对房地产业产生了深远的影响力，也对国内房地产开发具有很好的借鉴意义。尤其表现在提升城镇综合生活品质，实现全社会可持续发展等方面。结合国内实际情况，社区参与的开发模式将最先在大型社区开发、小城镇开发及旧城改造中得以实践，也必将成为今后中国房地产的主流开发模式之一。