住宅品质：节能时代的建筑之本 中国地产的发展，大体会经历三个时代：营销时代，产品时代，品牌时代。我们现在正处于一个由营销时代向产品时代的转变阶段，住宅品质将逐渐被重视。 在产品时代之前，开发商的操作模式一般是“找钱、找地、拿项目”。开发商运用各种社会资源来进行运作，几乎拿到地就能赚钱，此种情形导致开发商的用很大精力去拿地拿项目，反而无法注意其它的东西。住宅盖好后的销售，又要求开发商还重视营销手段，如何更好的把房卖出。由于这一阶段住宅的同质化很强，差异化不明显，所以开发商在楼盘的包装上用尽心力，进行产品的炒作，翻开地产早期的楼书，千篇一律的强调帝王官邸，进行名流显贵式的包装，内容跟住宅品质毫无关系。 后来，开发商在主要的营销手段上再加入一些概念，力求萝卜卖出水果价，产生出一些手法“高明”的开发商，楼书有树有海有文化，就是没房子。或者请洋大师来做设计，或者找一个国外的理念、主义同自已的楼盘嫁接，来吸引购房者的眼球。这样的楼盘只能选择“楼书不言楼”的方法，先是文化，再杂以哲学，一会儿又是艺术，言及旁物而有意无意的把楼盘给忘了。甚至某些极端的楼盘销售竞搞起了人体彩绘。卖房卖到极致，营销营出奇闻。 市场有一个发展成熟的过程，国家政策、购房者都在一步步趋向理性，地产进入产品阶段，开发商仅用营销的手法已经效果不大了。关注住宅本身的技术品质，以产品技术为核心，必然成为开发商着眼的重点。住宅是一种特殊商品，既然是商品，就当强调品质，而不能只关注包装。 有前瞻性的开发商对住宅品质提出了高要求。如北京锋尚，Moma、南京朗诗国际等等。它们的住宅技术品质可以量化，企业不用再费力进行各种包装。这些高科技低能耗的住宅，标志着地产业将要进入产品时代。在高科技的利用上，北京锋尚用了八大系统，Moma用了十顶，由五合国际（WERKHART INTERNATIONAL）设计的南京锋尚用了18项低能耗高科技系统，这样的住宅在舒适度上，实现了恒湿恒温。低能耗住宅也适合中国能源短缺的现状，减少对环境的污染，代表了中国住宅的发展方向。 新一代住宅关注品质，除市场的要求外，也是国家和社会的要求。我国已有的建筑近400亿平方米，95％以上是高能耗建筑，单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染，已成为制约我国可持续发展的突出问题。目前建成的许多住宅也许在二、三十年后就会消失，原因是高能耗的特点业主用不起。现在的节能住宅是一个重大转折，住宅品质得到了提升，国家建设部也在积极的推进节能省地型的住宅，建设部负责人多次在新闻发布会上强调，我国将对建筑实施强制节能标准，并建立绿色建筑与节能建筑的税收和收费优惠制度，这些措施将促进我国住宅品质和能耗的改变。 在提高住宅品质上，一方面在设计时利用高科技，一方面要实现综合的成系统的对高科技的利用。利用技术的目的是为了提高舒适度，不能偏离了这个主题。有的建筑用高档电梯，用高档材料，但整个技术不系统，仍然不能有效提高舒适度。反而增加了建筑成本，例如有的住宅采用了高保温性能的门窗，冬天时窗户里外并不结霜，但住宅的墙体性能较差，霜都结在墙体里了，这样的住宅采用再好的门窗难以提高舒适度，可见，成系统的利用技术非常重要。 住宅品质作为建筑之本，正在逐渐被人们所重视，这一变化也将对中国地产业的改变发生积极的影响，众多的开发商也将伴随着地产业进入产品时代，越来越多的关注产品的内在品质，使地产业的发展呈现出健康良性的局面。 | |